No terceiro trimestre de 2025, o mercado imobiliário registou um abrandamento face ao trimestre anterior, refletindo a adaptação da procura à oferta atualmente disponível e a necessidade de reformas estruturais que garantam o equilíbrio entre preços, rendimentos e mobilidade.

O mercado imobiliário português manteve-se ativo no terceiro trimestre de 2025, com sinais de consolidação após um ciclo de forte valorização. De acordo com a Century 21 Portugal, a rede realizou 5.245 transações de venda e 1.516 contratos de arrendamento, registando aumentos de 3,3% e 11,1%, respetivamente, face ao mesmo período de 2024.

Após quatro trimestres consecutivos com crescimentos homólogos superiores a 20%, o mercado começa a dar sinais de estabilização no número de transações. A nível de preços, e segundo os últimos dados do INE, sobretudo nas cidades periféricas e secundárias, continua a verificar-se uma forte valorização dos imóveis transacionados.

O volume total de vendas na rede Century 21 atingiu 1,32 mil milhões de euros no 3º trimestre, traduzindo um crescimento homólogo de 21%, enquanto o preço médio das casas subiu para 264 mil euros, refletindo a valorização dos imóveis vendidos. Estes resultados evidenciam a estabilidade da atividade e a adaptação gradual do mercado a um novo contexto económico e de poder de compra.

De acordo com Ricardo Sousa, CEO da Century 21 Portugal, “o mercado mudou de escala, mas está a estabilizar. A procura mantém-se firme, tanto a nível nacional como internacional, embora com geografias e perfis de clientes diferentes. O valor médio das casas em venda continua a condicionar a concretização dos negócios e ainda existe alguma resistência dos consumidores e ajustarem os seus critérios (localização, características, etc.) de pesquisa, para adquirirem os imóveis que estão no mercado ajustados ao seu poder de compra.”

Nos primeiros nove meses do ano, a rede registou mais de 15 mil transações de venda com um volume de vendas superior a 3,6 mil milhões de euros e 4.200 arrendamentos, correspondendo a aumentos de 15%, 28% e 6%, respetivamente, em relação ao mesmo período de 2024. O preço médio acumulado fixou-se em 246 mil euros e a faturação global ultrapassou 104 milhões de euros, um crescimento de 33,6% em termos homólogos. Estes números confirmam a resiliência da atividade imobiliária e a capacidade de adaptação da rede e dos consumidores a um contexto de maior seletividade e exigência.

Financiamento e desigualdades regionais explicam o novo perfil da procura

Segundo o Banco de Portugal, o crédito à habitação totalizou 105,2 mil milhões de euros em agosto de 2025, refletindo um aumento moderado face ao ano anterior. Embora as condições de financiamento apresentem sinais de ligeira melhoria – e apesar da disponibilidade de crédito, bem como do facto de as famílias e os jovens cumprirem os requisitos para se endividarem de forma responsável –, a taxa de esforço (DSTI) das famílias continua a ser o fator determinante na dinâmica do mercado, condicionando o valor do imóvel que podem adquirir de acordo com as regras macroprudenciais. Ainda assim, o número de novos empréstimos tem vindo a aumentar, sinalizando que os portugueses estão a regressar gradualmente ao mercado, de forma mais prudente e seletiva.

Desde novembro de 2023, com a descida das Euribor e a alteração da taxa stressada de 3% para 1,5%, o poder de compra dos portugueses tem vindo a melhorar progressivamente, mas essa evolução continua a ser insuficiente para permitir às famílias adquirir habitação nas zonas de maior procura.

De acordo com o Instituto Nacional de Estatística (INE), o Índice de Preços da Habitação aumentou 9,1% em 2024 e o preço mediano por metro quadrado atingiu 1.777 euros, com fortes disparidades regionais – tanto nos valores como nos ritmos de crescimento. As áreas metropolitanas de Lisboa e Porto mantêm os preços mais elevados, o que tem levado a uma deslocalização crescente da procura para zonas periféricas e para o interior do país, onde os imóveis disponíveis são mais compatíveis com o rendimento das famílias.

Estes dados confirmam que o mercado se mantém dinâmico, com mais financiamento e um aumento das transações, mas também que a procura está a adaptar-se à oferta existente – obrigando muitas famílias a ajustarem os seus critérios de pesquisa e a afastarem-se das localizações preferidas para concretizar o sonho de comprar casa.

Ricardo Sousa sublinha que “a rede Century 21 tem procurado adaptar a sua carteira de imóveis em venda às necessidades da procura, reforçando a presença em segmentos e localizações onde os portugueses efetivamente conseguem comprar casa. A inversão da tendência registada no terceiro trimestre é um sinal de maturidade do mercado, que agora cresce de forma mais equilibrada e sustentável.”

Reformas estruturais são essenciais para responder à escassez de habitação acessível

Numa análise mais ampla, o CEO da Century 21 Portugal recorda que não existem soluções rápidas para o problema da habitação e que a resposta estrutural exige coordenação entre políticas públicas, setor privado e sociedade civil.

“Cabe à política, à ciência e aos media a frontalidade para admitir que não há soluções rápidas para aumentar a oferta acessível e a habitação social nas áreas mais pressionadas. O foco deve estar em reformas estruturais de médio e longo prazo – desde o planeamento urbano metropolitano e a coordenação intermunicipal, até ao licenciamento único e 100% digital, com prazos vinculativos e transparência. É urgente atualizar códigos de construção, industrializar o setor, reforçar a mobilidade urbana e criar um mercado de arrendamento robusto, previsível e com segurança jurídica”, defende Ricardo Sousa.

O CEO da Century 21 Portugal acrescenta ainda que “é com base em métricas objetivas, como o rácio entre preço da habitação e rendimento líquido, os tempos de deslocação ou os prazos de licenciamento, que se deve medir o progresso. Menos discurso e mais execução: é isso que determinará o futuro da habitação em Portugal.”