• Litoral em colapso, interior resiste: Lisboa, Porto e Faro tornaram-se inacessíveis na compra (>50% do rendimento). No interior, sete capitais mantêm-se acessíveis sem esforço (<33%), mas a pressão alastra.
• Arrendamento em esforço crítico: Arrendar casa de 90 m² é inacessível em 6 capitais e exige esforço elevado (34%-50%) em mais 10. Apenas 2 cidades do interior oferecem rendas sem esforço elevado (<33%).
• Áreas Metropolitanas e Algarve sob estrangulamento: Apenas um terço (9 das 26) cidades analisadas na AML, AMP e Algarve são acessíveis (<50%) para a compra, mas todas em esforço elevado (34%-50%). Para arrendar, todas são inacessíveis (>50% do rendimento)
• Casa possível encolhe para menos de 50 m²: Nas grandes áreas urbanas, uma habitação financeiramente sustentável sem esforço (<33% do rendimento) ronda hoje os 35-50 m² – menos de metade da área de referência (90 m²).
• Mercado desalinhado com a realidade: Apenas 48% da oferta está ao alcance de 77% das famílias (até 330 mil euros), num claro desequilíbrio estrutural.
• Rendimentos nacionais agravam crise: Com um poder de compra 30% abaixo da UE, o desafio habitacional em Portugal é ainda mais profundo do que os preços sugerem.

Em três anos, o acesso à compra tornou-se impossível nas capitais litorais para uma família média, mas manteve-se viável na maioria das cidades do interior. De acordo com a edição de 2026 do estudo “Acessibilidade à Habitação^[1]” da CENTURY 21 Portugal, o número de capitais de distrito onde a compra era acessível (<50% de esforço) passou de 16, em 2022, para 15 em 2025. No entanto, destas 15, mais de metade exige atualmente um esforço elevado (34%-50%), quando esse era o caso de apenas uma das 16 cidades acessíveis em 2022.  Além disso, as três principais capitais (Lisboa, Porto e Faro) tornaram-se totalmente inacessíveis, confirmando uma crise habitacional de dimensão estrutural e urgente, que exige soluções de igual escala.

“Em 2022, existiam 16 capitais de distrito onde a compra de uma habitação era financeiramente sustentável para uma família média local. Embora esse número se mantenha elevado (15), a geografia da acessibilidade alterou-se radicalmente. Lisboa, Porto e Faro saíram completamente do mapa da compra acessível para as famílias das respetivas cidades. Isto significa que, em três anos, a habitação tornou-se um desafio intransponível nas principais capitais de distrito para quem compra a sua primeira casa na sua cidade”, afirma Ricardo Sousa, CEO da CENTURY 21 Portugal.

O estudo centra-se no acesso à habitação por parte de quem procura a primeira casa (famílias e jovens sem património imobiliário prévio que sirva de alavanca) na sua cidade, precisamente o segmento mais vulnerável à escalada de preços e à escassez de oferta acessível.

“Os dados mostram que o problema não está a abrandar – está a alastrar-se para os mercados periféricos de Lisboa, Porto e Faro e a concentrar-se nos grandes centros urbanos e turísticos. É por isso que colocamos os números no centro do debate público, com diagnósticos sólidos e total transparência. Só medindo com rigor o verdadeiro esforço das famílias, sobretudo de quem entra no mercado pela primeira vez, podemos assumir uma responsabilidade ativa e contribuir para soluções com impacto real”, refere Ricardo Sousa.

A divergência entre o ritmo de crescimento dos rendimentos e a escalada muito mais rápida dos preços e das rendas, num contexto de agravamento da escassez de oferta disponível e de aumento da procura (associado a alterações demográficas e a maior poder de compra em alguns segmentos) teve consequências profundas na acessibilidade à habitação em Portugal, empurrando um número crescente de famílias nas áreas metropolitanas para níveis de esforço incompatíveis com uma trajetória financeira sustentável.

Estes números refletem um mercado em forte desequilíbrio: entre 2022 e 2025, os rendimentos cresceram a um ritmo médio de 16%, traduzidos numa média de pelo menos mais 200 euros por mês. Mas, em contrapartida, os preços e as rendas cresceram de forma muito mais acentuada. Em 2025, apenas 13 cidades (metade das quais no interior) oferecem habitação de 90 m² por menos de 200.000 euros – em 2022 esse era um patamar observado em 35 dos concelhos analisados.

No arrendamento, em 2025 mais de metade dos concelhos (23 em 41) exige uma renda superior a 1.000 euros para 90 m², face a apenas dois em 2022.

A habitação acessível encolheu – e mudou de geografia

A análise da Century 21 Portugal em parceria com a Confidencial Imobiliário e a Vida Imobiliária, que cobre as 18 capitais de distrito e as principais áreas metropolitanas, revela que a “casa acessível” encolheu drasticamente em tamanho e em localização. Nas regiões mais pressionadas (Área Metropolitana de Lisboa, Área Metropolitana do Porto e Algarve) uma habitação considerada financeiramente acessível e sem esforço (<33%) tem hoje, em termos médios regionais, entre 35 e 50 m².

•  12 capitais são “acessíveis” para arrendar (taxa de esforço <50%), maioritariamente no interior. Destas, 10 capitais estão “em esforço” (34%-50%). As restantes 6 são “inacessíveis” (>50%) para o arrendamento de uma casa de 90 m².
• Para a compra, 15 capitais são “acessíveis” (<50%), das quais 8 estão “em esforço” (34%-50%) – Outras 3 são “inacessíveis” (>50%), concretamente Lisboa, Porto e Faro.
• Interior como último reduto: a grande maioria das capitais do interior mantém-se como zonas onde o acesso, ainda que limitado, continua viável sem esforço excessivo.

“Este não é um fenómeno apenas dos grandes centros. A pressão alastrou-se de forma brutal sobre as áreas metropolitanas de Lisboa, Porto e Algarve. Em 2025, todas as cidades das áreas metropolitanas de Lisboa e Porto, e do Algarve, tornaram-se inacessíveis no arrendamento para uma família média que entra pela primeira vez no mercado na sua cidade. No Algarve o mesmo se passa com a opção de compra e na AML 9 concelhos ultrapassam o limiar de 50% de esforço”, explica Ricardo Sousa.

Área Metropolitana de Lisboa: esforço generalizado e área acessível na média da região em torno dos 45 m²

Na Área Metropolitana de Lisboa, os rendimentos mensais variam aproximadamente entre 1.600 euros na Amadora e 2.300 euros em Oeiras, mas os preços apresentam diferenças muito mais acentuadas. Lisboa e Cascais exigem hoje entre 420.000 e 450.000 euros por uma habitação de 90 m², enquanto Oeiras ronda os 380.000 euros e a Amadora se situa nos 210.000 a 240.000 euros. Nos restantes concelhos, os valores situam-se, em geral, entre 210.000 e 290.000 euros.

No arrendamento, as rendas tornaram-se mais homogéneas, situando-se entre 1.100 e 1.700 euros, com apenas o Montijo ligeiramente abaixo dos 1.000 euros.

Desde 2022, preços e rendas aumentaram 40% ou mais na maioria dos concelhos, enquanto os rendimentos cresceram cerca de 15% – um ritmo três vezes mais lento. Comprar uma casa de 90 m² implica hoje mais 68.000 a 114.000 euros do que há três anos, o que se traduz em prestações cerca de 300 euros superiores. No arrendamento, os aumentos rondam os 400 euros mensais, contra subidas salariais próximas de 200 euros.

Como resultado, a maioria dos concelhos da região são hoje “inacessíveis” (>50% de taxa de esforço) para a compra de uma casa de 90m², com exceção de Alcochete, Barreiro, Montijo e Seixal, que exigem, contudo, um esforço elevado (34%-50%). Para o arrendamento, todos os concelhos são “inacessíveis” (>50%).

Dentro de um orçamento considerado “sem esforço” (<33% do rendimento líquido disponível), a área acessível encolheu drasticamente: em Lisboa, Cascais e Oeiras, comprar permite hoje apenas 35 a 45 m². Nos concelhos da Margem Sul, a área caiu de 85–95 m² em 2022 para 55–65 m² atualmente.

A análise revela um padrão de exclusão territorial na AML: a cidade expulsa os seus residentes. O critério de “acessibilidade” (pagar um apartamento de 90 m² com um esforço ≤50% do rendimento) gera um mapa de três velocidades:

• Zona crítica (centro): Lisboa, Cascais, Oeiras. Inacessíveis às próprias famílias residentes, que ficam impedidas de comprar na sua própria cidade. A única opção é procurar fora
• Zona de tensão (anel intermédio): Almada, Amadora, Odivelas, Loures. Já inacessíveis aos seus residentes de rendimento médio, tornam-se refúgio para quem foge do centro. São concelhos de acesso condicionado a rendimentos mais altos.
• Zona de oportunidade relativa (anel exterior): Montijo, Barreiro, Seixal, Alcochete, Sintra. São os únicos concelhos acessíveis à maioria das famílias da AML, incluindo as que são forçadas a sair do centro. Representam a “válvula de escape” do território.

A AML deixou de ser um mercado único: é um sistema de exclusão territorial progressiva. O centro económico expulsa residentes para o exterior. Mobilidade residencial forçada, não escolha. O problema não é financiamento, é falta de oferta compatível com rendimentos.

Área Metropolitana do Porto: comprar continua mais barato, mas 90 m² tornaram-se maioritariamente inacessíveis

Na Área Metropolitana do Porto, os rendimentos situam-se entre cerca de 1.600 euros na Póvoa de Varzim e 1.950 euros no Porto. Já os preços variam de forma significativa: comprar 90 m² custa 324.000 euros no Porto, mas pouco mais de 180.000 euros em Valongo e Gondomar. Na Póvoa de Varzim, o valor ronda os 220.000 a 240.000 euros, ficando a maioria dos mercados abaixo dos 225.000 euros.

No arrendamento, as rendas oscilam entre 900 euros e 1.400 euros.

Nos últimos três anos, preços e rendas subiram mais de 50% na maioria dos concelhos, enquanto os rendimentos cresceram apenas 18%. O aumento absoluto do preço de compra situa-se entre 66.000 e 102.000 euros, implicando prestações adicionais de 230 a 400 euros. No arrendamento, os acréscimos rondam 280 a 500 euros mensais.

Hoje, adquirir uma habitação de 90 m² é “inacessível” (>50%) no Porto, Matosinhos e Póvoa de Varzim, mas exige já um esforço elevado (34%-50%) em 5 outros concelhos (Valongo, Maia, Gondomar, Vila do Conde e Vila Nova de Gaia. Arrendar é “inacessível” (>50%) em todos os concelhos. Ainda assim, a compra mantém-se como opção relativamente mais favorável em todos os concelhos, chegando a ser 31% mais barata do que arrendar em Vila Nova de Gaia.

Num cenário de esforço considerado ideal (<33%), as famílias teriam hoje de optar por áreas muito menores: no Porto, apenas 40 m² para arrendar e 45 m² para comprar, com perdas próximas de 30 m² em vários mercados periféricos face a 2022.

Algarve: rendimentos mais baixos e pressão externa consolidam a região como a mais inacessível

No Algarve, os rendimentos mensais rondam 1.400 euros na maioria dos concelhos, atingindo cerca de 1.674 euros em Faro – abaixo dos valores das áreas metropolitanas.

Os preços apresentam uma grande amplitude: Faro e Portimão rondam os 260.000 euros para 90 m², enquanto Lagos e Loulé ultrapassam os 300.000 euros, sendo Loulé o mercado mais caro, com cerca de 360.000 euros. As rendas variam entre 1.100 e 1.400 euros, após subidas superiores a 60% em três anos.

Desde 2022, comprar passou a exigir mais 65.000 a 106.000 euros, enquanto arrendar implica acréscimos mensais de 300 a 570 euros. Os rendimentos, porém, subiram apenas 170 a 240 euros.

Atualmente, comprar uma casa de 90 m² é “inacessível” (>50%) em todos os concelhos do Algarve analisados, com taxas entre 57% e 87%. Arrendar é também “inacessível” (>50%) em toda a região, com taxas entre 73% e 96% – os valores mais elevados do país. Apesar disso, a compra tornou-se relativamente mais competitiva, passando a ser a opção dominante na maioria dos concelhos.

Num cenário de esforço ideal (<33% do rendimento), as áreas acessíveis situam-se hoje entre 30 e 45 m².

Um desalinhamento profundo entre oferta e capacidade financeira

O estudo conclui que os preços das casas praticamente duplicaram nos últimos cinco anos, com uma nova aceleração de 23,4% em 2025, enquanto os rendimentos cresceram a um ritmo muito mais lento.

• Apenas 48% das casas à venda estão no patamar de preço adequado a 77% das famílias portuguesas (até 330 mil euros).
• A oferta concentra-se em segmentos onde só uma minoria consegue chegar.
• A mediana do rendimento disponível ajustado em Portugal (14.446 euros em 2024) fica muito abaixo da média da UE (21.245 euros) e de Espanha (20.800 euros).

“O problema não é abstrato: é mensurável. A oferta não está alinhada com a realidade económica das famílias. Isso empurra muitos agregados para taxas de esforço incompatíveis com uma vida estável”, sublinha Ricardo Sousa.

Soluções estruturais para um problema estrutural

Perante um problema estrutural, só soluções estruturais são eficazes. “Não se trata apenas de construir mais casas”, sublinha Ricardo Sousa, CEO da CENTURY 21 Portugal, “é onde se constrói, como se constrói e para quem se constrói”. Para traduzir esta visão em ação, a empresa apresenta um conjunto de medidas urgentes a implementar de imediato:

• Aumentar o parque de habitação social de forma sustentada.
• Revisitar os Planos Diretores Municipais numa escala metropolitana integrada.
• Rever os códigos de construção para agilizar e modernizar o processo.
• Investir em I&D para impulsionar a industrialização da construção.

O diagnóstico operacional revela ainda um desfasamento crítico entre a localização da habitação acessível e as redes de mobilidade. A expansão forçada da residência para a periferia e para fora dos limites da AML não foi acompanhada por um desenvolvimento equivalente dos corredores de transporte, em frequência, capacidade e cobertura territorial. Por isso, as soluções devem integrar de forma imperativa:

• Planear a habitação acessível em estreita correlação com os investimentos em mobilidade pesada (comboio, metro, fluvial), assegurando que os novos polos habitacionais são servidos por redes eficientes e multimodais.
• Adotar uma visão policêntrica e regional no planeamento, reconhecendo que os fluxos casa-trabalho já não se concentram apenas no centro histórico de Lisboa, mas dispersam-se por vários polos (Oeiras/Taguspark, Parque das Nações, etc.). A rede de transportes deve refletir esta nova realidade.

“Não basta diagnosticar, é preciso agir. Colocamos estes dados à disposição da sociedade e dos decisores, com a convicção de que a transparência é o primeiro passo para políticas públicas eficazes. Na habitação, mais do que opiniões, o país precisa de diagnósticos sólidos e de execução consistente numa lógica de longo prazo para construir cidades sustentáveis, resilientes, acessíveis e inclusivas”, conclui Ricardo Sousa.

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Notas metodológicas

O estudo analisou as capitais de distrito de Portugal Continental, bem como os municípios com maior dinâmica imobiliária nas áreas metropolitanas de Lisboa (Lisboa, Cascais, Oeiras, Amadora, Odivelas, Sintra, Loures, Almada, Seixal, Barreiro, Montijo e Alcochete), do Porto (Porto, Gondomar, Maia, Matosinhos, Póvoa de Varzim, Valongo, Vila do Conde e Vila Nova de Gaia) e na região do Algarve (Faro, Loulé, Tavira, Albufeira, Portimão e Lagos).

O rendimento médio utilizado corresponde ao rendimento bruto declarado deduzido de IRS por agregado fiscal em 2023, com projeção para 2024 baseada na evolução anual do consumo privado (INE).

Os preços e rendas de referência foram fornecidos pela Confidencial Imobiliário (SIR), considerando habitações de 90 m² e valores de 2025.  Para efeitos de análise no estudo, foi adotada uma taxa de esforço padrão de 33% do rendimento disponível do agregado familiar, em linha com o referencial considerado ideal pelas metodologias do Eurostat e da OCDE. De acordo com estas entidades, a afetação de mais de 40% do rendimento familiar a despesas com habitação é entendida como uma situação de potencial sobrecarga financeira. Ainda assim, reconhece-se que os critérios variam entre países, sendo geralmente aceite como limite máximo extremo uma taxa de esforço de 50%, como é caso de referência adotada pelo Banco de Portugal.

As simulações de mensalidade de aquisição foram realizadas com base na plataforma FINANCE 21, considerando financiamento de 85% do imóvel, prazo de 35 anos, taxa de juro variável Euribor a 6 meses (TAN conforme condições de 2 e 3 de dezembro de 2025) e dois proponentes com 34 anos. Para arrendamento, a renda mensal foi calculada multiplicando-se a renda unitária de mercado por 90 m².

Para projeções de adequação da área da habitação ao rendimento, utilizou-se uma escala de 5 m². A comparabilidade com a edição de 2022 foi garantida através da atualização dos rendimentos e do recálculo dos indicadores relevantes.

Fonte: CENTURY 21